天上會掉餡餅嗎？

　　買賣光伏電站時，賣家承諾土地免租賃費，買家確信不會被趕走嗎？

　　下面這個案例恰好能夠回答這個問題。

　　光伏電站轉讓前，如果電站所涉土地已設定抵押，即使賣方承諾電站運營期間不改變土地現狀并免收土地租賃費，一旦抵押權人主張權利或賣方進入破產清算程序，買方仍將面臨不能持續經營的風險。【參閱案例：（2016）浙0824民初2396號】

　　2014年9月30日，吳某與某科技公司簽訂了《光伏電站轉讓協議》，第四條第3項約定“光伏電站所占用的土地使用權、配電房等房屋產權屬于甲方（即某科技公司）。25年內甲方免收乙方（即吳某）的土地及房屋租賃費，土地使用權稅等由甲方繳納。甲方承諾不改變此塊土地現狀，并提供乙方必要的道路、生產和辦公用房等，租賃期間電站范圍內的土地歸乙方管理使用有法律規定的除外”。隨后某科技公司與吳某又簽署了交割單等幾個協議附件，光伏電站的所有權正式歸屬吳某。

　　2016年1月8日，法院受理了某銀行對某科技公司的破產清算申請，并指定了破產管理人。管理人在核查科技公司名下資產時發現了上述《光伏電站轉讓協議》，認為光伏電站轉讓協議第四條第3項的約定實質上是一份無償借用合同（包括部分房屋）。

　　2016年8月2日，管理人向吳某發出《解除土地無償借用合同條款通知書》，依法解除光伏電站轉讓協議第四條第3項中關于土地無償借用25年的合同條款，并要求吳某在收到解除土地無償借用合同條款通知書后30日內將光伏電站的所有設備等拆移出科技公司。吳某書面提出異議。

　　法院認為，人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，并通知對方當事人。吳某與科技公司簽訂的《光伏電轉讓協議》中第四第3項中科技有限公司將光伏電站所占用的土地、配電房免費租賃給被告使用，現科技公司已進入破產清算，管理人對未履行完畢的合同有權決定解除。故判決：1、解除吳某與科技公司簽訂的《光伏電站轉讓協議》中第四條第3項有關土地及房屋無償借用的相關條款。2、吳某在判決書生效之日起三十日內將光伏電站的所有設備等拆移出科技公司。

　　筆者相信，看到這個判決結果時，吳某的內心一定是崩潰的。教訓是深刻的，筆者覺得以下兩點尤為重要：

　　一是條款的表述不夠清晰，引發爭議。在本案中，科技公司認為電站轉讓協議中關于土地及房屋使用的約定屬于無償借用合同；而吳某認為雖合同中有免收土地及房屋租賃費用的表述，但所有的費用是計算在光伏電站轉讓價款中的。各有各的理，反倒留下隱患。可見，條款表述的準確性對各方權益的保障確實重要。

　　二是土地設定抵押的事實被忽視。本案中有一個重要事實：電站在轉讓前已設定土地抵押，而對這一事實吳某是明知的。可惜，他忽視了這一風險的可怕之處，并未要求賣家解除抵押或提供其他的反擔保。因此，雖然合同中也作出“由于甲方原因被依法判定、裁定，而導致被告光伏電站搬遷的，另行尋址及其所有費用由甲方負責”的約定，但面對一個沒有支付能力且已經進入破產程序的賣家，他的損失已經很難挽回了。

　　光伏套路深？投資須小心。